Износ инженерных сетей, низкая эффективность жилого фонда приводят к конфликтам управляющих компаний и собственников помещений в многоквартирных домах. Не всегда претензии жильцов обоснованы, но и УК нередко ссылаются на объективные проблемы в оправдание своей бездеятельности.
В любом случае, право сменить управляющую компанию является неотъемлемым. Более того, собственники квартир могут выбрать самостоятельное непосредственное управление домом или управление через товарищество, кооператив. При этом законом установлены жесткие правила по смене УК, которые недавно были подкорректированы. Теперь менять управляющую компанию можно не чаще одного раза в год.
Изменения в Жилищном кодексе
В середине июля Государственная Дума приняла законопроект, запрещающий россиянам менять управляющую компанию чаще, чем раз в год. В начале августа документ подписал президент, после чего он стал законом ФЗ-434 от 04.08.2023г., а вступил в силу через десять дней после публикации, 14.08.2023г.
Подобное ограничение инициировано группой депутатов во главе с председателем Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству С. Пахомовым. Законопроект был внесен в парламент в сентябре 2022 года.
В пояснительной записке указаны цели принятия закона:
- исключить проведение собраний разными компаниями с небольшим по времени промежутком, чтобы предотвратить злоупотребления и проблемы с двойными оплатами;
- исключить или снизить недобросовестную конкуренцию;
- предотвратить злоупотребления со стороны жильцов.
Авторы законопроекта отмечают, что одной из основных проблем при управлении домами является несправедливое распределение средств управляющих компаний.
Например, нередкими были ситуации, когда в дом вкладывались инвестиционные средства одной УК, а затем он переходил к другой. Такое недобросовестное поведение чревато массовым банкротством управляющих компаний. Поэтому решено было ограничить право жильцов менять УК. Исключение – случаи, когда УК не выполняет свои обязательства, тогда можно менять чаще.
Преимущества управляющих компаний
По сравнению с другими способами управления УК имеет ряд преимуществ:
- деятельность УК лицензируется, то есть, она должна отвечать требованиям, предъявляемым законом, и уметь доказать это;
- управляющие компании вправе заниматься разными видами деятельности, поэтому у них есть дополнительные доходы. Эти средства они могут использовать для оплаты подрядчиков даже при наличии задолженности у дома. Предоставление услуг при этом не прекратится;
- представители УК более компетентны во взаимоотношениях с подрядчиками и ресурсовиками;
- УК формирует смету, ее расходы спланированы, плата не может быть повышена в одностороннем порядке.
Управляющая компания отчитывается перед собственниками ежегодно. Найти отчеты можно в ГИС ЖКХ в реестре объектов жилого фонда.
Минусы выбора УК в том, что жильцы фактически не способны ее постоянно контролировать, автоматически одобряется выбор всех сотрудников и подрядчиков с выбором компании. Кроме того, услуги управляющих компаний обычно обходятся дороже, чем другие способы управления многоквартирным домом.
Что делает управляющая компания
Зачем вообще нужна УК? Управляющие компании занимаются обслуживанием домов, участвуют во взаимоотношениях с ресурсовиками, при авариях или ремонте, например. У жильцов на это может не быть времени и ресурсов, у УК они должны иметься.
Что конкретно делает УК:
- убирает подъезд и придомовую территорию;
- меняет лампочки;
- обслуживает лифт, если не заключен договор со сторонней организацией;
- ремонтирует подъезд и все места общего пользования, например, проверяет, чтобы не было протечек на крыше;
- проверяет состояние инженерных сетей внутри дома и общего имущества;
- проводит опрессовку;
- выполняет другие работы.
То есть УК проводит важные работы и необходимо выбирать ее тщательно.
Как выбрать управляющую компанию
Управляющие компании обычно конкурируют за дома, поэтому у собственников всегда есть несколько вариантов.
Предварительно рекомендуется проверить УК по всем базам: налоговой на предмет прибыли за прошлый год, приставов по факту долгов, судебной на наличие судебных споров. Если у компании за прошлый год зафиксирован большой убыток, это может говорить о скором банкротстве.
Критерии выбора:
- наличие домов в управлении и качество их обслуживания, это наглядный показатель эффективности. Количество ушедших домов, расторгнувших договор;
- шаговая доступность офиса и «слесарки»;
- наличие лицензии;
- отзывы;
- тариф;
- порядок деятельности.
Перед заключением договора с новой УК инициативной группе жильцов или совету дома стоит встретиться с представителями компании и обсудить все важные вопросы по управлению, изучить договор. Найти подходящие компании можно на ГИС ЖКХ, в справочниках.
Как поменять управляющую компанию
Управляющую компанию выбирают собственники помещений в доме на общем собрании. Необходимо получить более 50% голосов всех собственников, а не только явившихся на собрание. Количество голосов привязано к площади квартиры и доле в доме, а не один голос принадлежит одной квартире.
Если заключен договор с другой УК, его необходимо предварительно расторгнуть, либо дождаться окончания срока действия. Все эти вопросы решаются на собрании, которое уполномочивает инициативную группу на представление своих интересов.
Сначала обычно создается инициативная группа, которая запрашивает документы у действующей УК, это отчетность за прошлый год, готовит основания замены компании, повестку собрания, новые УК на выбор. Затем необходимо уведомить других жильцов о собрании, не менее, чем за 10 дней. Уведомлять лучше всеми доступными способами: через чат, информационные стенды, лично. Обычно собрание проводится в очно-заочной форме, потому что редко нужное количество жильцов приходит на очное собрание. Оставшихся необходимо обойти, подписать решения с повесткой, затем оформить общий протокол. К документам предъявляются жесткие требования, но УК обычно помогает с их составлением.
Если решение принято, в течение 5 дней уведомляется старая УК о расторжении договора и собственники, подаются документы в Жилищную инспекцию. С их оформлением тоже поможет новая УК.
