Федеральный закон о поправках был принят в конце 2023 года, с 1 апреля он вступает в силу. Изменения внесены в два важных нормативных акта: в Жилищный кодекс и в закон о госрегистрации недвижимости.
Поправки глобальные, перевод из жилого помещения в нежилое упрощен, в то же время процесс перевода из нежилого в жилое стал сложнее. Закон меняет и содержание понятия «перепланировка», корректирует порядок ее проведения.
Как изменилось понятие перепланировки
Изменения содержания термина – не формальность, так как любую перепланировку нужно согласовывать. Незаконная перепланировка грозит штрафом, требованием привести помещение в первоначальный вид и другими санкциями.
Сейчас под перепланировкой закон понимает изменение конфигурации объекта, которое нужно внести в техпаспорт. С 1 апреля содержания термина будет расширено, под него попадет любое изменение границ и площади, включая изменение внутренних помещений, внутренней планировки, образование новых помещений.
То есть, под понятие перепланировки попадет большинство изменений, которые принято делать в квартирах: разделение комнат, устройство кладовых, снос перегородок. Даже такие незначительные работы, как перенос дверного проема или разборка внутренних шкафов потребуют разрешения местных органов власти. В то же время раньше, например, объединение нескольких комнат или даже квартир считалось реконструкцией, а по новому закону станет перепланировкой.
Эксперты считают, что изменения оправданы и призваны сделать порядок оформления перепланировки более понятным и универсальным. Кроме того, некоторые бюрократические этапы устранены. Также поправки гарантируют безопасное использование недвижимости.
Новый порядок оформления перепланировки
С учетом изменений процедура будет состоять из следующих основных этапов:
- подготовка пакета документов для согласования;
- подача заявления и пакета документов в орган местной власти, который согласовывает перепланировку. В Москве это Мосжилинспекция, причем документы надо подавать в электронном виде;
- в течение 45 дней госорган принимает решение о согласовании или отказе;
- осуществление перепланировки в установленные сроки;
- направление уведомления о завершении в госорган вместе с новым техпланом;
- подготовка госорганом акта о завершении перепланировки (в течение месяца);
- отправка госорганом в Росреестр документов для регистрации права на помещение, созданное по результатам перепланировки.
В целом процедура такая же, но появился новый документ и новый этап – техплан и регистрация в Росреестре, после этого перепланировка считается завершенной. Отправкой документов в Росреестр занимается госорган, что сокращает бюрократические процедуры для заявителей.
Какие документы приложить к заявлению о перепланировке
Пакет документов при подаче заявления включает в себя: документы на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт.
Дополнительно могут потребоваться: согласие всех членов семьи нанимателя, если квартирой семья владеет по договору соцнайма; протокол общего собрания собственников с единогласным решением разрешить перепланировку, если она предполагает присоединение к квартире части общего имущества в многоквартирном доме; заключение специального госоргана по охране памятников, если дом является памятником истории или архитектуры.
Заключение госоргана по охране памятников и техплан можно не предоставлять, в таком случае их запросит ведомство, которое выдает согласование.
Если право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН, предоставлять правоустанавливающие документы не надо. То есть, по сути главным документом является проект. Его нужно изготовить в специализированной организации, имеющей членство в СРО.
Страхование вкладов до 2,8 млн рублей — обзор инициативы
Что изменилось в процедуре, и что осталось прежним
Теперь точно определен момент окончания перепланировки – внесение данных об измененном помещении в ЕГРН. У заявителя появляется новая обязанность по изготовлению техплана перепланированного помещения. Технический план заказывают у кадастровых инженеров. Таким образом, затраты на перепланировку увеличатся. Проект нужно было изготавливать и раньше, а техплан по результатам перепланировки – новшество.
При этом закон не устанавливает список разрешенных и запрещенных действий при перепланировке, эти вопросы решают госорганы на местах. Примерно такой перечень могут знать проектные организации. Список разрешенных и запрещенных работ варьируется, однако, есть и константы. Так, ни в одном регионе не разрешат утеплить батареями лоджию или балкон, объединить кухню с гостиной при наличии газовой плиты и т.д.
Как изменились правила вывода из жилого помещения в нежилого и обратной процедуры
В соответствии с законом, вступающим в силу с 1 апреля перевод помещения из жилого в нежилое и обратно, не требующий переустройства и перепланировки, проводят на основании документа, подтверждающего принятие решение о переводе. Этот же документ является основанием для внесения изменений в ЕГРН о назначении помещения.
Если нужны переустройство или перепланировка для перевода из нежилого в нежилое или обратно, то по окончанию работы собственник направляет уведомление об их завершении. К уведомлению надо приложить техплан. Завершенные работы принимает комиссия госоргана и оформляет актом. Перевод считается завершенным после внесения данных в ЕГРН. Установлены конкретные сроки направления этих документов. Обычно для перевода помещения из нежилого в жилое нужно сделать намного больше переустройств.
Подача документов в суд через Госуслуги — обзор нововведения
