В общественном сознании закрепился правовой стереотип – единственное жилье отобрать за долги не могут. Верховный суд решил, что такая ситуация в некоторых случаях нарушает принцип справедливости и исполнимости решения. Ведь есть и другая сторона дела со своими правами – взыскатель. Чтобы соблюсти баланс интересов, в судебной практике закрепились правила, когда даже единственное жилье можно забрать за долги. Подробнее о них далее в статье.
Что говорит закон
Имущественный или исполнительский иммунитет, в литературе и профессиональной лексике принято такое название, установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ. Самая последняя, 446, статья ГПК РФ содержит перечень имущества, на которое взыскание обратить нельзя. Первым в списке значится единственное пригодное для проживания помещение. Более никаких подробностей ГПК РФ не содержит, кроме исключения из этого правила.
Особые правила касаются ипотеки. Если жилье является предметом ипотеки, то есть, находится в залоге у банка, то его можно изъять и использовать для погашения долга по кредиту. В том случае, если профильное законодательство допускает такой подход. Взыскание за счет жилья возможно даже если оно является единственным и в нем прописаны и проживают дети. Это правило введено в кодекс уже довольно давно. Теперь и из него действуют изъятия.
Когда обратить взыскание на ипотечное жилье нельзя
Жилье, приобретенное с использованием ипотеки, а также являющееся залогом по потребительскому кредиту, забрать за долги могут. Но в 2019 году Верховный суд уточнил это правило.
Решение было вынесено по конкретному делу. Молодая семья из Башкортостана купила в ипотеку квартиру, за которую расплачивалась около десяти лет. Затем кредитор сменился, обнаружил просрочки, допущенные за два года, и предъявил требование о досрочном погашении кредита. Квартиру банк решил выставить на торги для погашения долга. Однако местный суд такие действия признал незаконными, дело дошло до Верховного суда, который утвердил решение нижестоящей инстанции.
Верховный суд определил, что залоговую квартиру нельзя отнять в случае, если:
- долг составляет менее 5% от стоимости недвижимости;
- допущенная просрочка не превышает трех месяцев.
То есть, суд опять действует по принципу соблюдения баланса интересов сторон. ВС РФ посчитал, что обращение взыскания на квартиру в данном случае является чрезмерным, так как должником допущены крайне незначительные отступления от условий договора. Требование банка можно посчитать злоупотреблением правом, так как размер долга явно несоразмерен стоимости недвижимости и уже погашенным платежам.
Принят закон о краткосрочной аренде квартир — обзор нововведения
Когда могут обратить взыскание на жилье, не находящееся в ипотеке
Правило об имущественном иммунитете для неипотечного жилья теперь тоже не абсолютное. При этом оно действовало без исключений до 2021 года, когда Конституционный суд наконец не внес в него коррективы. КС РФ рассматривал дело должницы, с которой кредиторы не могли взыскать долг по договору займа более двадцати лет. При этом женщина купила квартиру. А затем объявила себя банкротом и миллионный долг включили в реестр кредиторов в третью очередь.
Кредитор справедливо указал, что недвижимость приобретена после возбуждения исполнительного производства. Но вместо погашения долга женщина вложила средства в актив, который нельзя изъять. Тогда КС РФ постановил, что отступления от правил исполнительского иммунитета возможны. Такое решение должен принимать судья, учитывая конкретные обстоятельства: площадь жилья, его стоимость, нюансы дела и т.д.
На практике суды обращают взыскание, если единственное жилье роскошное, или обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблениях (покупка жилья после возбуждения исполнительного производства). Таких дел все еще немного. При этом должникам обязаны предоставить другое жилье, достаточное для проживания, например, соответствующее нормам предоставления жилья по соцнайму (устанавливают в конкретном регионе). Помещение может находиться в другом населенном пункте, если должник с этим согласен.
Конституционный суд призывает использовать отступление от иммунитета как способ погасить долг, а не как карательную меру.
Изменения в Жилищном кодексе — что поменяется с 1 апреля 2024 года?
Свежая практика
Актуальная практика такова:
- отступление от исполнительского иммунитета возможно, если размеры помещения превышают достаточные для удовлетворения потребности должника в жилье. Так, в одном деле Верховный суд разрешил обратить взыскание на единственный дом площадью 400 квадратных метров. При этом помещение было не достроено, а должники проживали фактически в другом месте;
- даже при банкротстве и обращении взыскания на единственное имущество оставлять без жилища вообще человека нельзя. Это нарушение конституционного права;
- расположенное заграницей помещение нельзя признать жилым в целях исполнения ГПК РФ;
- исполнительский иммунитет действует даже в том случае, если должник зарегистрирован в другом месте;
- на роскошное жилье можно обратить взыскание. Первое дело о лишении единственного жилья иммунитета как раз было таким, из пятикомнатной двухуровневой квартиры должник переехал в однокомнатную площадью 32 квадратных метра.
В законе нет конкретных разъяснений, что считать роскошной и достаточной для проживания жилплощадью. Эти вопросы остаются на усмотрение суда.
Могут ли обратить взыскание на единственное жилье, если оно в ипотеке — что говорит новый закон?
