Вопросы использования личного и общего имущества в многоквартирных домах остаются спорными из-за объемного законодательства и его неправильного толкования. В Госдуму внесен законопроект о разрешении посуточной аренды квартир. Ее статус неясен из-за запрета размещать в жилых помещениях гостиницы и хостелы. Однако между жильцами и ТСЖ или УК возникают споры также по поводу детских садов.
Верховный Суд РФ недавно признал за детскими садами право пользования общим имуществом, если не нарушаются санитарные нормы и правила. Это важный прецедент, имеющий значение для дальнейшей правоприменительной практики.
Доводы ТСЖ
Товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд и потребовало запретить использовать квартиру для детского сада. Второе требование в иске – запретить детскому саду использовать площадку перед домом (дело А45-17826/2022).
Арбитражный суд первой инстанции в решении указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешается использовать жилое помещение для профессиональной деятельности и деятельности ИП, если нет прямого запрета в законе (как в случае с гостиницами) и соблюдаются санитарные правила, не нарушаются права других собственников.
Именно нарушение прав других собственников пытался доказать истец, ссылаясь на то, что:
- детский сад использует общее имущество: детскую площадку, земельный участок, лестницы, в коммерческих целях, что запрещено;
- деятельность садика сопряжена с шумом, что нарушает права других жителей дома;
- из-за размещения детсада требуется дополнительная уборка;
- активное использование общего имущества приводит к его износу.
В связи с чем и заявлено требование о запрете деятельности по ст. 1065 ГК РФ в целях предупреждения причинения вреда.
Позиция суда
Суды последовательно в нескольких инстанциях опровергли доводы истца:
- СП 2.4.3648-20 допускает использование детских площадок группами по присмотру за детьми, если они не осуществляют образовательную деятельность. В размещенном в МКД детсаде образовательную программу не реализуют;
- доказательства реального причинения вреда или возможности его причинения истцом не представлены. Ст. 1065 ГК РФ подразумевает запрет деятельности из-за ее потенциальной опасности, но только в случае предоставления надлежащих доказательств и реальности угрозы;
- довод о создании излишнего шума также не доказан, измерения не проведены, исследования не представлены. Существует понятие допустимого и недопустимого уровня шума, но превышение лимита должно быть подтверждено документально;
- также не представлены доказательства износа общего имущества, создания дополнительного мусора. Кроме того, расходы на уборку могут быть предъявлены отдельно.
Верховный Суд отказался пересматривать решение коллег в определении от 28 сентября 2023 года.
Таким образом, суд подтвердил, что истцом выбран неправильный способ защиты своего права. Кроме того, в решениях указано, что размещение детей в доме и игры на площадке являются нормальным применением этих объектов.
