С 1 октября начали действовать единые правила использования общего имущества собственниками недвижимых вещей. То есть, они распространяются на владельцев объектов в многоквартирных домах, коттеджных, дачных поселках, гаражных кооперативах.
В первую очередь, поправки в Гражданский кодекс призваны разрешить давние споры собственников земельных участков и гаражей в дачных и гаражных объединениях. Потому что правила использования коридоров, чердаков и лифтов в многоквартирных домах давно прописаны в Жилищном кодексе, а вот в отношении иной недвижимости в законодательстве существовал пробел. Теперь законодательство систематизировано и введены правила использования общего имущества для всех объектов недвижимости одинаковые.
Какие поправки внесены в Гражданский кодекс новым законом
Федеральным законом ФЗ-351 от 24.07.2023г. первая часть Гражданского кодекса дополнена отдельным параграфом, который носит название «Общее имущество собственников недвижимых вещей».
В параграфе всего 4 статьи, которые устанавливают право общей долевой собственности владельцев недвижимых вещей на общее имущество, вводят правила определения размера доли, принципы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, обязанность по его содержанию.
Закон вступил в силу с 1 октября 2023 года. Фактически он распространяет нормы, которые раньше применялись в отношении МКД, на все объекты недвижимости, но есть и новшества.
Что понимается под общим имуществом
Прежде всего, новый закон уточнил, у каких объектов может быть общее имущество. В соответствии со ст. 259.1 ГК РФ это недвижимые вещи:
- расположенные на общей территории, определенной в соответствии с законом;
- связанные при этом физически или технологически;
- либо расположенные в одном здании или сооружении.
При этом общее имущество – это имущество, которое используется для удовлетворения общих потребностей собственников недвижимой вещи. Список общего имущества может устанавливаться в профильном законе. В МКД – это лифт, чердак, подвал, лестницы, в коттеджном поселке – дороги, котельные, детские площадки.
Лишение прав за корвалол? ВС РФ заступился за водителей, принимающих лекарства
Правила определения доли
В законе установлено, что общее имущество принадлежит владельцам недвижимости на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна площади, которая принадлежит конкретному собственнику. Ее можно установить путем соотнесения площади объекта, принадлежащего конкретному собственнику, к общей площади недвижимости. Количество голосов, которыми обладает собственник при принятии решений о судьбе общего имущества, определяется аналогичным образом.
Доля не выделяется в натуре, передается в чужую собственность только вместе с объектом недвижимости, и не может быть отчуждена отдельно от него. То есть, нельзя продать свою долю в праве на дорогу или стоянку (место на стоянке). Каждый собственник имеет равные права по использованию общего имущества.
Когда будет проводиться новая приватизация в России?
Правила распоряжения общим имуществом
Правила установлены следующие:
- решением общего собрания можно определить правила владения и использования общего имущества, но с учетом действующего закона;
- отчуждение общего имущества возможно только при наличии единогласного решения всех собственников и если оно допускается по закону;
- общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам, если такое решение будет принято более, чем 2/3 голосов собственников и допускается по закону. Для принятия решения по другим вопросам достаточно простого большинства голосов.
Все собственники участвуют в содержании общего имущества, если иное распределение расходов не одобрено единогласно. Расходы распределяются пропорционально долям. Если действия одного из собственников привели к увеличению расходов на общее имущество, он обязан возникшие издержки погасить отдельно. Кроме того, отдельно установлено право получения собственником информации о решениях, принятых относительно общего имущества.
Таким образом, у собственников есть определенные возможности по разработке собственных правил относительно использования общего имущества, но некоторые вопросы жестко регулируются законом.
Как закон будет применяться на практике
Авторы нового закона пояснили, что собственники коттеджных поселков, например, смогут на основании нового закона устанавливать правила недопуска посторонних, за исключением экстренных служб, и огораживать территорию.
Однако конкретные правила установления режима использования общего имущества, вплоть до расстановки шлагбаумов, будут расписаны в отдельном законе о коттеджных поселках, который сейчас рассматривается в Госдуме.
Теперь никто не сможет ограничить право пользования общим имуществом, получить в собственность общие дороги и т.д. Но и расходы будут распределяться равномерно и станут обязательными к оплате. Кроме того, право на информацию означает и право на получение подробного отчета о формировании счетов.
Недавно Верховный Суд подтвердил это правило в определении № 58-КГ22-8-К9. Жителю Хабаровска насчитали 113 000 рублей задолженности за содержание общего имущества в коттеджном поселке. Он отказался оплачивать счет без обоснования. Суды взыскали с него долг, но ВС РФ решение отменил и отправил дело на новое рассмотрение, подчеркнув, что собственник имеет право на информацию.
Вообще судебная практика имеет большое значение при правоприменении. Пленум ВС РФ в постановлении №22 от 27.06.2017г. разъяснил многие важные вопросы. Например, признал, что жители первых этажей тоже обязаны платить за лифт и т.д.
